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阅读 1836 次 历史版本 0个 创建者:若水 (2011/9/2 16:47:08)  最新编辑:若水 (2011/9/2 16:47:08)
總理繼續喊話樓市恐扛不住了
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  2011年09月02日  來源:21世紀經濟


房產地產政策調控

  在房地產調控的關鍵時機,中央再度表態堅持樓市調控不放松,確保房地產調控見到實效。

  9月1日,國務院總理溫家寶《求是》雜志發表署名文章指出,目前是房產地產政策調控的關鍵時期,在確保整體調控措施不動搖的同時,還要有針對性地抑制二、三線城市房價過快上漲,促進房價合理回歸。

  一位接近住建部的專家指出,限購政策不放松的情況下,北上廣深等一線城市房屋庫存量已經足夠銷售1年,加上開發商要在9-10月份加大推貨力度,9月份或成房價實質性拐點形成時機。

  庫存陡增

  上述專家指出,本輪房地產調控啟動限購政策的直接原因是主要城市房屋庫存量跌破警戒線,如果不實行限購,會在嚴重供需不平衡的情況下,造成房價瘋漲的結果。

  北京大嶽咨詢公司總經理金永祥指出,一般城市建設管理部門將房屋庫存量夠10個月的銷售量作爲安全警戒線,而北京等城市在實行限購政策之前,庫存量跌破了8萬套。

  實行最嚴厲的限購的政策將近1年,北京的房屋庫存量已經超過11萬套,以目前的月均銷售1.3萬套的速度計算,基本可供銷售1年。這也就意味着,政府手中有足夠的房源應付購房需求,房屋供求關係將逆轉。

  對於開發商來說,如果一個城市房屋庫存量越高,意味着項目銷售壓力越大,而對於政府來說,庫存越高,房價下行壓力越大,調控房價的壓力越小。

  記者了解到,上海一、二手房的庫存量超過2600萬平方米,約合22.1萬套。

  複旦大學住房政策研究中心執行主任陳傑表示,按這樣的庫存量來說,上海需要在一年左右才能消耗完這個庫存量。

  中國指數研究院副院長陳晟表示,7月份的時候,各個城市的樓市已經在擠出泡沫,往年的“金九銀十”恐難再出現。

  首創置業[簡介 最新動態]一位負責人在“首創[簡介 最新動態]·芭蕾雨”項目置業講堂活動上介紹,由於區域房價下行壓力比較大,該項目均價進行了下調10%左右,並且對於一次性付款給予高達9.2摺左右的摺扣。

  調查報告顯示, “金九銀十”置業興趣不高,近七成購房者認爲“金九銀十”勢必爽約,下半年樓市將持續低迷。

  北京鏈家地產的數據顯示,2011年以來,北京新入市郊區項目簽約率僅爲41%,比城區項目低17個百分點。

  鏈家地產首席分析師張月認爲,目前北京城區項目簽約率高於郊區,郊區商品房庫存量攀高的趨勢今後會愈加明顯。

  據北京中原地產數據統計,北京市下半年的潛在商品房供應量爲900萬-1000萬平方米左右,明年上半年潛在的供應量仍將超過1000萬平方米,以此推算,未來一年市場商品房的供應量很可能超過2000萬平方米,住宅總套數有可能突破15萬套。

  報告顯示,截至2011年6月底,北京、上海深圳廣州4個一線城市新建商品住宅庫存總量高達2331萬平方米,相比去年同期增長18.2%。杭州武漢長沙鄭州4個二線城市新建商品住宅庫存總量爲1127萬平方米,同比增長22.2%。

  9月或成拐點

  “我們還是准備沖一下金九銀十,”北京一家房地產開發商對記者坦言,今年上半年一直保持保守策略,但是眼看今年將過,公司銷售業績太差,必須押注“金九銀十”。

  保利地產[簡介 最新動態]一位負責人對記者說,保利地產判斷今年第四季度爲房地產調控落實期,政策會進一步從嚴,保利地產采取保守穩健策略,目前公司賬面貨幣資金餘額176億元,應付土地價款餘額僅79億元。

  合生創展地產一位負責人對記者表示,合生上半年完成營業總額48.33億港元,同比上漲3.55%,其中92%來自於物業銷售收入;實現淨利10.2億港元,同比下降33%,則今年上半年核心利潤將同比大漲81%。

  但是,出於下半年銷售壓力的考慮,合生准備下半年采取推出更多核心城市周邊項目、中小戶型項目和降價結合的策略,來保證銷售回款。

  截至8月24日,A股市場共有70家房企披露了2011年中報,這70家房企總存貨從2010年中期的4457億元上漲至2011年中期的6168億元,增長幅度達到38.4%。

  記者了解到,大部分開發商對於第四季度行情並不看好,但是由於調控的壓力,多數上市房地產公司僅完成了年度銷售額的3-4成任務,迫於壓力,必須選擇“金九銀十”進行銷售沖刺。

  而對於購房者來說,一部分購房者適應了限購政策,開始采取購房動作,另一部分觀望的購房者也在通脹的壓力下,選擇出手買房。

  “總體來說,新增購房需求遠遠趕不上新增房屋供應量。”中房協一位負責人對記者說,他判斷第四季度房價將出現實質性下降,9月份將是房價拐點。

  實際上,很多開發商已經不再將住宅降價促銷作爲回款主要工具,而是采取進軍商業地產的方式來回籠現金流,商業地產由此十分火熱,甚至吸引了更多房地產行業以外的企業進入。例如,准備於明年上市的餐飲業巨頭吳地人家准備進軍商業地產,在餐飲業的支持下,做寫字樓和商業的持有開發。

  房地產企業普遍面臨融資難的問題,但是不能因此盲從地進入商業地產,更不該將商業地產炒得虛熱,引起更大的調控壓力。

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