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阅读 1125 次 历史版本 0个 创建者:冰菊物语 (2010/12/23 17:39:16)  最新编辑:冰菊物语 (2010/12/23 17:39:16)
“地王”频出,房地产企业“不差钱”还能撑多久?
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  (2010年12月23日  新华网)

  前不久,国土资源部下发通知要求抑制少数城市地价过快上涨的趋势,其针对的就是一些热点城市土地近一个月来不断竞拍出天价“地王”。

  “地王”频频出现,显示了房地产企业“财大气粗不差钱”的气势。随着国内流动性居高不下及热钱的涌入,国家宏观调控尤其是货币政策的日益趋紧,房地产市场这样的“吸金大户”,其“不差钱”状态还能撑多久,在岁末引起人们的关注。

“地王”口袋中到底有多少钱

  2010年11月29日,置信房地产开发公司以37亿元的价格,竞拍拿下温州市区中心地段学院中路一个地块,计算下来,该地块楼面价每平方米达3.7万元,成为浙江新“地王”,溢价率近100%。12月上旬,上海青浦区单价“地王”诞生,楼面价每平方米近2.2万元,溢价率达192%……

  “开发商口袋里的钱好像掏不完似的。”在一家机关单位工作的小张回忆温州市学院中路新“地王”产生的拍卖现场时说。当时,三家公司竞拍这一起步价不到20亿元的地块,当第6轮有人报出31亿元价位后,已让在场的人倒吸一口冷气,其中一家公司不得不退出。而这并不是最后的结束,剩下两家公司继续叫价,直至第33轮以37.02亿元终结。

  在杭州市,不少业内人士也直呼对现在行情看不懂。在11月底的一次土地拍卖会上,一家有外资背景的地产公司一口气吃下三块地。原本没有市场热点的土地,被拍到了万元的楼面价。他们认为,从整体上来看,目前整个房地产市场的资金依然充足。

  中国人民大学经济研究所调查发现,今年前10个月房地产资金来源增速达到32%,处于历史高位。同时,从企业流动性来看,目前资金流动性指标虽然较去年有所恶化,但依然远远高于2008年房地产降价销售时的水平。

  房地产上市企业浙江广厦董事长彭涛认为,国内流动性高居不下的同时,国外热钱的涌入起到推波助澜的作用,加速现有资金向资本市场、房地产市场、农产品市场的涌入。研究机构发现,自今年三季度以来,热钱涌入趋势加剧,非贸易非FDI项下的外汇储备出现激增。一些外资不顾目前频频出台的房地产新政,逆市进入。中国人民大学经济研究所调查,今年1至10月间,房地产开发投资资金来源中外商投资的增速达到34.8%,完全逆转了去年全面退出的格局。

明年资金“拐点”显 楼市可能“很差钱”

  多项数据显示,由于目前资金仍然比较充足,很多房地产企业底气十足,依然可以依赖于前期获得的资金储备拒绝进行降价销售。

  “这种局面将在明年二季度全面改变。”中国人民大学经济研究所在近日撰写的中国宏观经济报告中指出。首先,从今年12月起,房地产企业逐次进入还款高峰,应付款累计增速将超过30%;其次,由于销售下滑、贷款条件提高、上市公司增发和票据融资难度加大等因素,房地产资金来源将进一步恶化,预计到明年一季度会出现大幅负增长;再次,由于首付比率、房地产抵押贷款等条件的变化,房地产企业的各类杠杆率都将出现下降。

  与此同时,房地产开发投资和新上马项目大量增加,这同样导致未来资金需求压力加大。在杭州,今年1-11月,全市商品房施工面积同比增长近20%,同比提高14个百分点,其中新开工面积增幅由去年同期的负增长11.7%变为增长81.5%。在全国,前10个月住宅新开工面积累计同比增长60.8%,比前年和去年同期分别高出53.9个和60.4个百分点;施工面积同比增长26.9%,比前年和去年同期分别高出7.4个和11.9个百分点。

  “资金压力增大,将导致市场供给放量。”一位业内人士指出,“如果按照建设周期为一年进行测算,明年3月份左右的住宅供给将大幅度放量,从而改变目前房地产供给偏紧的局面,这也与房地产资金全面紧张的时间段一致。因此,明年二季度可能是房地产市场进行全面调整的‘节点’。”

调控“两难”背后寻找“平衡点”

  房地产在中国经济中的关联度极高。有关调查显示,房地产业涉及的增加值占GDP比重6%-7%,投资总额占全社会投资约20%,涉及的信贷约占全社会信贷的23%,涉及的税收和土地出让金占地方财政收入40%以上。此外,房地产作为家庭资产,还占据着居民财富总额的70%。

  长期关注房地产的财经专家丁建刚认为,楼市调控依然面临多重冲突,尤其是未来房地产市场的治理面临双向风险:短期简单推行目前房地产调控措施,很难从根本上改变价格上扬的预期和压力,中期周期性力量必定在行政管制结束后出现爆发性的释放,可能出现报复性上涨;如果出台更严厉措施,政策持续加码,则容易导致行业资金链断裂、投资下滑、房地产价格大幅度下跌,继而带来整体宏观经济的下滑。

  有研究机构测算过,房地产价格如果下跌30%,必将导致房地产投资增速回落25个百分点,全社会投资增速回落约6个百分点,GDP约回落2.5个百分点,地方财政增速下降约15个百分点。此外,在房地产新政加码作用下,大量资金可能开始向其他投资品市场转移和释放,直接导致贵金属、收藏品、个别农产品价格出现轮番急剧上涨。

  多位专家表示,鉴于目前房地产行业资金依然相对充裕,尚未达到资金链紧张的“调整点”,相关调控手段有必要持续。同时,在房产调控政策持续稳定的基础上,完善制度,加大保障房建设,从根本上改变楼市供不应求的局面。

  研究机构认为,目前,中国房地产由于在开发投资、消费方面的杠杆率同西方发达国家相比都不太高,加之房地产整个行业负债率依然处于健康状态,因此明年即使资金紧张,也不会崩断而出现整体性资产负债恶化带来的全局性大调整。因此,本着“稳需求、扩供给、挤泡沫、纠扭曲”的目标,有关部门对房地产调控应该设立阶段性目标,短期以“控资金”为主、中期以“增加供给”和“制度建设”为核心。

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