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阅读 24548 次 历史版本 2个 创建者:hcl112233 (2012/7/24 10:01:42)  最新编辑:hcl112233 (2012/7/24 10:53:33)
一户一宅制
拼音:Yīhù Yīzhái Zhì (Yihu Yizhai Zhi)
同义词条:一户一房制
一户一宅制
     一户一宅制


  一户一宅制,顾名思义,是指一个家庭只允许购买一套住房。“一户一宅”是《土地管理法》确立的农村村民宅基地审批原则。这项政策在韩国、欧美等国家早已有类似规定。2007年中国全国两会上,全国政协委员陈祥福在提案中建议,我国城镇可以考虑实行“一户一房制”——即倡导“一对夫妻拥有一套房子”,并呼吁国家出台相关法律法规确保该制度实施。但这个提议引起了广泛争议。如今,保障房和限购令只能解决短时期炒房过热问题,一旦时过境迁还是死灰复燃。只有参照一夫一妻制的成功经验,实行一户一宅制,才是永久使房地产的市场平稳健康发展的最好办法。  


一户一宅制原因

农村住宅用地
    农村住宅用地

  1、耕地保护受到严重威胁

  耕地保护事关国家粮食安全、社会稳定大问题。随着当今农村经济的快速发展,一方面广大农民的生活水平有了明显提高,另一方面农民自身的陈旧观念也在不断更新,一种追求舒适、完美家园的思想正在形成。因此,广大农民在自身条件允许的情况下,总希望能多占用一些宅基地来满足家境需要。但是由于受用地指标、土地利用总体规划以及村庄规划等因素的制约,同时又考虑“一户一宅”等政策的实施,致使许多农民无法从正常渠道来实现自己能多占用宅基地的愿望。在这种情况下,他们只能利用星期日、节假日等特殊日子进行扩建、抢建来多占宅基地,使部分耕地被略占或者爱到不同程度的破坏。

  2、土地执法难上加难

  只要从事过国土资源工作或者了解到国土资源执法工作的人,都会说农村违法用地十分普遍。农村村民违法建房主要体现在三个方面:一个圈建。一些村民利用家族势力和与村干部及社会上的特殊关系,在自己责任地上建起了楼房。一旦被执法人员发现,往往会出现人情屏障,再加上生米已煮成熟饭,是拆又会造成很大损失;二是扩建。是指部分村民在原有房屋的周围进行搭建,以扩大用地面积;三是拆建,是指部分村民在原有房屋用地没有合法权源的基础上擅自拆除建筑物后重建。正因为农村建房的违法行为多,所以如何在执法过程中体现“公开、公平、公正”的原则很难把握。

  3、邻里纠纷十分突出

  多占土地就等于多占便宜,这在每个人心目中都是非常清楚的,在利益面前如果条件具备又为什么不去占有呢。正由于利益的驱动,才导致了违法用地情形的不断出现,尤其在擅自扩建、拆建过程中最容易损害邻居的利益。有的为了争滴水、有的为了争道路、有的为了争采光、有的为了争风水等等,轻着双方争吵不断,重者大动干戈,从而影响和谐,并引发信访不断。 

一户一宅制执行


  一是建议立法上取消对农村宅基地使用权购买主体的限制,允许城镇居民在农村购置宅基地。宅基地购买主体范围扩大了,购买力就增高;购买力增高,农村房屋的价值就越高,因此,实现债权的概率就会越高。此外,现有法律对农村宅基地使用并无期限规定,为了防止滥用宅基地转让的权利,应规定其期限,并允许其自由转让,从而最终解决宅基地使用权转让的限制问题。

  二是以国家征用的方式解决。可以通过对法院强制执行的农村房屋与宅基地予以国家征用,用征用补偿款中的房屋价款和土地的增值价款来实现申请人的债权,同时国家征用补偿款中的安置款可以解决被执行人的生活问题;征用后,被执行人仍可以申请审批宅基地,解决其居住问题。

  三是行政机关协助解决。依照最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》的规定,人民法院执行集体土地使用权时,不能与国土资源部门取得一致意见的,法院得依法强制拍卖、变卖农村房屋的,土地管理部门应当给予办理过户手续。如不办理,法院可以按妨害民事诉讼的行为依法采取强制措施。 

一户一宅制意义


  我国人多,土地资源相对不足的矛盾相当突出,由于种种原因,作为约占全国总建设用地二分之一的农村宅基地,在其实际利用过程中还存在许多不足,严重影响到耕地的保护和农村经济社会的稳定发展。因此,如何加强对农村宅基地的政策研究和探讨,使农村宅基地在利用过程中更符合科学发展和新农村建设要求,将很具有现实意义和深远的历史意义。  

一户一宅制争议

一户一宅制争议
    一户一宅制争议

  2007年全国两会上,全国政协委员陈祥福在提案中建议,我国城镇可以考虑实行“一户一房制”——即倡导“一对夫妻拥有一套房子”,并呼吁国家出台相关法律法规确保该制度实施。陈祥福委员的构想是:国家对目前的房子进行清查,对“一户一房制”之外的房子,国家进行回购。为了说明其可行性,陈祥福还说,其实,这项政策在其他一些国家(比如韩国、欧美等国家)早已有类似规定。

  2008年2月24日,在40所高校研究生会参与的一个论坛上,300余名博士生向“十一届”全国人大代表发表公开信,建议后者联合向“两会”提交一份关于加快《住宅法》立法的议案。这份建议稿明确提出住宅权是每一个公民的基本人权,建议将“小产权房”作为合法的住房供应形式之一,并主张对于包括廉租住房、经济适用房、合作住房在内的公共住房和农民住房,强制实行一户一宅制度和准入退出制度。

  主管部门认可“一户一房”

  我国人多地少,“一户一房制”的提出得到了相当数量人士的积极响应。1998年房改之后的福利分房,导致一部分特权阶层占有了不止一套住房,而且比例还相当高,这导致了社会不公平,同时也滋生腐败,产生权力寻租现象。应该把那些违法占有保障房(经济适用房、单位福利房)的房子由政府收回,并且重新配置。因为他们已经涉嫌违法。

  其实,这项政策在其他一些国家(比如韩国、欧美等国家)早已有类似规定。按照陈祥福的构想,部分不愿意房子被回购的房主,需要根据相关法律法规对持有此类房子付出高昂的代价。回购来的房子中,国家拿大多数用作出租房,提供给有住房需求但又未购房者,老百姓可以根据各自不同的住房需求,支付相应的租金自由选租。

  针对“一户一房制”,建设部有关负责人此前已做出回应:符合条件者只能一人享受一套保障性住房,商品房也应有所限制。此举曾被业界人士认为是陈祥福委员“一户一房”的提案已经得到了主管部门一定的认可。但“一户一宅制”提案的提出虽已两月有余,却一直没有下文。

  被指纸上谈兵

  “一户一房制”能否实现?或者说其能否成为国策?业界人士蔡金水表示,住房问题说到底是占用土地资源的问题,中国人口众多,土地资源必须合理分配利用,应防止资源集中在少数人手中。据北京市统计局不久前公布的相关统计显示,北京至少1/10的人拥有两套以上住房。

  他认为,少数人拥有多套住房,除造成住房分配不公外,也是造成住房紧张、房价上涨的主要原因之一,“一户一房制”应受到有关部门的重视。

  “无疑,‘一户一房’的提出是有一定的现实基础的。首先中低收入人群少房或无房的现象普遍存在,且他们在现在高房价面前显得很无奈。另外,还有相当一部分所谓中产阶层或富人阶层同时拥有几套房,也有人拿这样的房子去投资赚钱。显然,这种不平衡使得‘一户一房’的呼声较高。”我爱我家房地产经纪公司副总裁胡景辉也注意到了少数人拥有多套住房的现象,他说:“从社会保障的意义来说,这项提案的落实应该能够保障中低收入人群的利益。”

  另有专家认为,“一户一房”虽然反映了住房难的社会现实,构想有一定的合理性,但显得不太严谨、不太科学。更有专家认为,“一户一房”显然已经过时。

  有业界人士对“一户一房”、“增加第二套住房持有成本”,甚至通过“政府回购”来实现这一政策的可行性表示怀疑。持这类观点的专家认为,“一户一房”在实际操作过程中困难重重,只能是纸上谈兵,上升为国策的可能性更是不大。
农村一户一宅制
   农村一户一宅制

  能否抑房价破住房难题?

  “一户一房”能否抑制房价过快上涨,破解百姓购房难题呢?

  “如果真的实行‘一户一房’,会出现2006年政府出台经济适用房回购政策时同样的情景——开发商和已经拥有多套房子的权势者会极力反对,阻力会非常大,按照法律不追究既往的原则,政府也只能适当妥协,对新政策出台以前的“一人多房”既成事实给予承认,只能限制以后不再出现更多的‘一人多套房’问题,或者对超出标准的第二第三套房多征收一些持有税(物业税)。”蔡金水说,这项政策实行的最大可能是“老房老办法,新房新办法”,对已经拥有多套房的人既得利益触动不会很大。

  此外,蔡金水还对记者表示,如果真的实行“一户一房制”,已经拥有多套房的人会抛售第二第三套房进入二手房市场,使一手房市场萎缩;而限制已有第一套住房的人再购买第二第三套房,更是对开发商的巨大打击。届时,专门只为富人盖房,靠有钱人不断购买多套豪宅发财的开发商就难以生存了。

  尽管对“一户一房”实施前景比较担心,但蔡金水认为,这一政策的实行,肯定会对抑制房价升高起不小作用,迫使房价下降。不过,也有分析人士表示,房价升高和百姓购房难是多种因素造成的,单纯实行“一户一房制”还不能完全解决。

  “住房制度改革更多的还是应该建立完善的住房保障体系,关注中低价位房以及中低收入人群的住房保障,多建廉租房、经济适用房和中低收入家庭买得起的低价位房,使中低收入家庭也都能够安居乐业,这才是根本。”上述人士如此表示。  

纠纷案例分析


  1999年,浙江省玉环县城郊村村民林伟一家共5口人批得110平方米宅基地。2003年,林伟继承了其父母的一座房屋,至此,一家5口人拥有占地面积161平方米的3座房屋。

  2001年,林伟的两个女儿分别以自己为户主在本村单独立户,并从外村迁入了她们丈夫的户口。因为没有地方居住,她们各自申请了一块宅基地。

  二女开始建房后,城郊村部分村民反应强烈。土地审批机关经调查,认为林伟一家的宅基地面积已超过县人民政府规定的限额标准,其分户时没有将原住宅进行析产,应视为已有住宅。因此,土地审批机关撤销了二女的建房用地批准。
房地产
    房地产一户一宅

  就本案而言,有两种不同意见。

  第一种意见认为:二女的宅基地应当给予批准。她们仅仅是居住在父母家,并不享有父母所建房屋的所有权。出嫁后,她们与迁入的丈夫单立一户,符合《户口登记管理条例》中“户”的概念。农村宅基地的取得是以“户”为单位,是否为一户,应当根据户口簿来判断。

  第二种意见认为:二女已有住宅。她们的父母申请建房时,已将她们作为家庭成员报批,取得的宅基地中包含了她们的份额。因此,土地审批机关不能再批准她们的宅基地。

  笔者赞同第二种意见。“一户一宅”是《土地管理法》确立的农村村民宅基地审批原则。但何谓“一户”,却值得我们深思与探讨。

  《土地管理法》第六十二条规定,农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。《浙江省土地管理实施办法》第四十三条规定,严格限制宅基地面积。农村私人建房其宅基地面积标准(包括附属用房、庭院用地),大户使用耕地的最高不得超过125平方米,使用非耕地的最高不得超过140平方米。大、中、小户的划分和建房用地的限额标准,由县级人民政府根据当地实际情况,作出具体规定。《玉环县农村村民住宅用地管理办法》第九条规定,农村村民一户只能拥有一处宅基地。每户宅基地限额标准:3人以下(含3人)的小户安排一间,使用农用地面积不得超过57平方米,4至5人的中户安排两间,使用农用地面积不得超过115平方米,6人以上的大户安排三间,使用农用地面积不得超过125平方米。第二十四条规定,以所有家庭成员作为一户申请批准宅基地后,符合分户和再申请建房条件未将住宅办理分家析产的,其宅基地申请不予批准。从上述规定中可以看出:一是村民一户只能拥有一处宅基地;二是严格限制宅基地面积,且由县级政府具体规定;三是以所有家庭成员作为一户申请批准宅基地后,如再申请,要对原有住宅进行析产。

  当初,如果林伟不把二女作为家庭成员报批,就不可能批得110平方米的宅基地,这是问题的根本所在。只要未经析产,二女就仍享有该房产。因此,以自己为户主在本村单立一户,这个“户”只能认定为《户口条例》中的“户”,但不是《土地管理法》等相关土地法规中所确定的可申请宅基地的“户”。她们出嫁后,只要住宅已达标,就不应再申请宅基地。

  析产是村民申批宅基地的一个非常重要的因素。至2003年,林伟一家5人已有161平方米的宅基地。假如他们分户时不析产便可获批宅基地,那么,他们家的宅基地就会越来越大,这明显有悖于法律规定,也有悖于节约和合理使用土地的原则。  

韩国的一户一宅制


  为解决广大低收入者的住房问题,韩国政府实施了一种优先为无房户提供住房的制度。具体的实施办法是,无房户在购房前须到政府指定的银行存款,存款额度每年约20万韩元(约合1700元人民币);在银行累计存款两三年后,可获得购房资格。获得购房资格后,按先后顺序进行排队。政府提供给低收入者的住房一般都是两室一厅的房子。购房时,根据无房户的需要,银行可给予贷款。目前,“一户一宅”制已经成为保证百姓安居乐业和国家经济发展的基本制度。

  实施这项制度的关键在于韩国政府仔细严格的审查措施。韩国政府在住房方面实施了一套严格的档案制度,政府对每个购房者的“家底”都了解得清清楚楚:谁家有房,房主何人,面积多大,是否多住宅户等均有案可查。因此,韩国极少出现富人假冒低收入者享受优惠的事件。

  不过,这项制度也是有范围的,主要是针对社会上的低收入者。高收入者不能享受政府的这些优惠,当然他们也不受“一户一宅”制度的约束。

  随着人们生活水平的提高,特别是富裕阶层的扩大,近几年来,在韩国,利用多处住宅进行投机的现象日益严重。在确保继续贯彻“一户一宅”制的同时,韩国政府出台了一系列遏制房地产投机的政策:政府把优先向无房户提供的住宅比率提高到50%;在税收上,“一户一宅”的房主,政府收取的资产增值税为9%,而有两处或两处以上住宅者则收取高达36%的资产增值税。

  从2005年1月开始,对在投机地区(指首尔等全国8个投资过热地区)拥有3套或3套以上住房的房主征收60%的资产增值税,再加上居民税等,政府收取的税率高达75%。也就是说,房主通过住房的买卖所获得的差价,75%将被征收为税金,再加上房产中介机构的手续费等,房主想借倒卖房产“捞一把”的梦想,几乎完全破灭。


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  • 172.16.32.*在 2016/7/23 17:17:12 发表
  • 那么祖产以后是不是不算个人财产,全得归国家所有了?就比如我家有一套祖产,8几年时又在别处新建一套住房,当时新土地法还没实行。当下要实行一户一宅了,那套祖产变成了一户两宅中的第二套住宅了,得拆除,这是不是在剥夺个人财产?村里现在又有这样的案例,一家两口,建房后生了儿子,现在儿子长大后独立门户,因为住房是两老的,当初建房时也还没生呢,儿子在一户一宅出台之前已经以无房户申请建房,那么现在一个问题来了,两老死后,他们的房子是不是就不得继承了?那么以后房产是不是也可能不能算个人财产被继承了?辛苦一辈子,死了房产归了国家?
  • 121.41.224.*在 2013/10/16 21:47:58 发表
  • 三分地为一宅三亩也为一宅,合理吗
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