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阅读 4529 次 历史版本 1个 创建者:hcl112233 (2012/7/11 16:32:22)  最新编辑:hcl112233 (2012/7/11 17:01:55)
房改房
拼音:Fánggǎi Fáng (Fanggai Fang)
同义词条:已购公有住房,已购公房
房改房
         房改房


  房改房又称已购公有住房,是享受国家房改优惠政策的住宅,指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定,按照成本价或者标准价购买的已建公有住房。按照成本价购买的,房屋所有权归职工个人所有,按照标准价购买的,职工拥有部分房屋所有权,一般在5年后归职工个人所有。  



房改房简介


  房改房又可以叫做已购公房,是指享受国家房改优惠政策的住宅。即居民将现住公房以标准价或成本价扣除折算后(旧住宅还要扣除房屋折算)购买的公房。

  1、房改房是国家对职工工资中没有包含住房消费资金的一种补偿,是住房制度向住房商品化过渡的形式,它的价格不由市场供求关系决定,而是由政府根据实现住房简单再生产和建立具有社会保障性的住房供给体系的原则决定,是以标准价或成本价出售。

  2、房改房的销售对象是有限制的,不是任何人都可以享受房改的优惠政策,购买房改出售的住房的人只能是承住独用成套公有住房的居民和符合分配住房条件的职工。

  3、在房改售房中对购房的面积有所控制,规定人均可购房的建筑面积的控制指标,以防止一些人人大量低价购买公有住房,造成国有资产的流失。

  4、购买房改出售的公有住房有一定的优惠政策,公有住房的价格在标准价或成本价的基础上还有工龄、职务或职称方面的优惠折扣。  

相关定义介绍

房改房
         房改房

  【一】 首先,介绍一下什么是公房——

  公房产权归国家所有。包括两种,一种是直管公房,即是房管机关直接管理的公房;一种是自管公房,即是全民所有制的机关团体和企业事业单位自行管理的公房。城镇成套公有住房除政府认为不宜出售外,均可以按照国家房改优惠政策向城镇职工出售。

  (凡独用成套的公有住房,均可向承租的居民户和符合分配住房条件的职工出售。但列入旧城改造规划、产权归属未定和具有历史保护价值的房屋以及市政府认为不宜出售的房屋除外。)

  【二】 其次,介绍一下什么是市场价、成本价和标准价——

  根据城镇住房改革制度的相关规定,向高收入职工家庭出售公有住房实行市场价,向中低收入职工家庭出售公有住房实行成本价,实行成本价确有困难的市(县),可以实行标准价作为过渡,标准价房的价格低于成本价房,所以在房改初期购房时多采用标准价(优惠价)购买公房。

  【1】市场价——职工以市场价购买的住房,产权归个人所有(完全产权),可以依法进入市场,按照规定交纳有关税费后,收入归个人所有。

  【2】成本价——职工以成本价购买的住房,产权归个人所有(完全产权),一般住用5年后可以依法进入市场,在补交土地使用权出让金和按规定交纳有关税费后,收入归个人所有。(一般是在1995年以后房改的,基本上以成本价购买。)

  成本价的构成:成本价应包括住房的征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费、管理费、贷款利息和税金等7项因素。

  按成本价购买的房改房,其房屋的使用、占有、处置的权利全部归产权人所有,不需经过原产权单位的同意就可处置。但其房产证上有未缴纳土地出让金和以成本价购买等记载,因此在进行再转让时,需补交土地使用权出让金后方能办理过户手续。

  【3】标准价——职工以标准价购买的住房,房屋产权是单位和职工家庭共有产权,产权比例按售房当年标准价占成本价的比重确定。职工以标准价购买的住房,一般住用5年后方可依法进入市场,在同等条件下,原售房单位有优先购买、租用权,原售房单位已撤销的,当地人民政府房产管理部门有优先购买、租用权。

  近几年国家提倡成本价购房,以成本价购买的单位住房,所有权属于职工个人,可以上市转让或继承,届时补交土地使用权出让金并按规定交纳相关税费即可。对职工已按标准价购买的住房,鼓励职工在自愿的基础上按成本价补足房价款及利息。职工按成本价补足房价款及利息后,住房产权归职工个人所有。

  (一般在1995年以前房改的,基本上用标准价购买,在1998年之后已无标准价房改房) 

房改房发展历程


  改革开放30多年,我国关于住房制度的改革探索实践也经历了近30年,房改房是在改革开放背景下内,城镇住房制度改革的产物,是实现住房商品化、社会化的重要举措。

  1994年国务院下发《关于深化城镇住房制度改革的决定》“房改房”概念诞生,稳步出售公有住房,俗称“房改房”,就是城镇住房制度改革的一项重要任务。

  1998年国务院下发了《关于进一步深化城镇住房制度改革,加快住房建设的通知》决定自当年起停止住房实物分配(即公房分配),建立住房分配货币化、住房供给商品化、社会化的房改新体制。根据1998年当时的中央政策规定,所有单位的公房都要出售给职工,一场公房出售从1998至1999年达到了谢幕前的顶峰。

  近年来,随着城镇住房制度改革进一步深化,这些房改房已经开始进入二级市场,相关的房改房买卖纠纷、权属纠纷也随之涌现,成为人们在日常法律服务事务中经常遇到的问题。  

房改房的特点


  【一】 购房主体的特定性:一般而言,享受价格优惠的购买人仅限于售房单位的职工。不是任何人都可以享受房改的优惠政策,购买房改出售的住房的人只能是承住独用成套公有住房的居民和符合分配住房条件的职工。

  【二】 购房的限定性:公有住房的出售对象是家庭,并以家庭成员同意购买为前提,且每一个家庭只能享受一次。(国务院94年的《决定》第十八条:职工按成本价或标准价购买的共有住房,每个家庭只能享受一次……)

  【三】 房价的福利性和优惠性:房改房具有福利补助性和政策优惠性的双重属性。所谓的福利性质是因,它的价格不由市场供求关系决定,售房单位将供职工低价租住的原有住房或新建住房,按具有优惠性质的标准价或成本价出售给原居住职工和具备分房条件的职工。房改房还有一定的优惠政策,公有住房的价格在标准价或成本价的基础上还有工龄、职务或职称方面的优惠折扣。

  【四】 产权的制约性:是指产权的行使受原单位一定程度的限制。出售给职工的公有住房,一般要在住用若干年以后才可出售。如:职工以标准价购买的住房,一般住用5年后方可依法进入市场。

  【五】 土地使用权以划拨的方式取得:因公有住房的土地使用权是以划拨方式取得,未缴纳土地出让金。已购公有住房上市出售时,无论是以成本价还是以标准价购买的公有住房均需按规定缴纳土地出让金。  

房改房的房产证


  目前居民手中所拥有的房屋产权证书基本上有三种:普通商品房经济适用房房改房。这三种产权证书在本质上是没有区别的,都是购房者拥有房屋所有权的合法书面凭证,其财产权利受国家相应法律法规的保护和规范,但是在使用和交易方面有着一定的区分。

  一、商品房。完整的房屋所有权包括四个部分:房屋使用权、占有权、处置权和收益权。普通商品房的产权证书拥有全部的这四项权利,在不违反法律规定的情况下,可以自由转让、出租或赠与,不受任何单位或个人的限制和干涉,其收益全部归个人所有,购买人除税费外不需要交其他的费用。

  二、经济适用房。国家为照顾中低收入居民购房而实施优惠措施,建造经济适用房所用的土地是国家以划拨方式无偿给开发商使用的,这就是经济适用房价格低的主要原因。根据北京市的规定:职工个人购买的经济适用房,房屋产权归职工个人所有,已取得合法产权证书,即可依法进入二级市场上市交易。上市后,其收益全部归个人所有。这就是说,经济适用房的产权证书所拥有的权利和普通商品房基本一样,惟一不同的是,经济适用房在出售时,购买人要按经济适用房所在地标定地价的10%交纳土地出让金,没有标定地价的,土地出让金的价款暂按房屋售价的3%交纳。这样,在办理完产权过户手续后,购买人所得到的就是普通商品房的产权证书,再次交易的时候,就无需交纳土地出让金了。

  三、房改房。房改房产权证基本可分为两种:按成本价购买的产权证(下简称成本价)和按标准价购买的产权证(下简称标准价)。

  成本价的产权证说明该房屋的使用、占有、处置的权利全部归产权人所有,不需经过原产权单位同意就可处置,但该房屋不能办理赠与,在收益权上受到一定的限制。按照现行的规定,成本价的产权人可选择两种收益方式:

  1、直接上市进行交易,由购买人补交土地出让金或相当于土地出让金的价款。按照这种方式的话,房屋售价每平方米超过4000元以上的部分,产权人要和原产权单位进行收益分成,具体是每平方米在4000至5000元的部分,80%归个人所有,20%归原产权单位所有;每平方米5000元以上的部分,50%归个人,50%归原产权单位。

  2、产权人先将成本价房变为商品房然后再上市交易,具体操作是由评估部门对房屋进行评估,然后按照市场评估价的3%到房管部门补交土地出让金,再凭补交手续到房管局权属登记部门办理变更手续。这样,成本价产权证就变成商品房产权证了,这种情况下,售房款除税费外,收益全部归产权人所有。

  标准价的产权证说明该房屋的使用、占有权归产权人所有,而在处置权和收益权上就受到很大的限制了,标准价的房屋也不能赠与。首先,标准价的产权证只能说明产权人对该房屋拥有部分产权,原产权单位拥有其中部分价值份额,产权人要想上市交易,原产权单位拥有优先购买权。如果原产权单位放弃优先购买权,交易后,售房款在扣除税费后,由产权人和原产权单位按照房屋所有权份额比例进行分成。产权人也可以向原产权单位补齐标准价和成本价的差额,将标准价变成成本价,就可以拥有房屋全部产权。特别注意的是,已经按照标准价出售的公房,原产权单位无权按照原价格收回。产权人告知原产权单位是否履行优先购买权而原产权单位不表态,并且在交易管理部门致函敦促后超过10天时限的,视为单位放弃优先购买权,职工可直接上市交易。  

房改房政策


  1994年《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》出台前以“标准价”购买的住房,这类出售的公房拥有部分产权,即占有权、使用权、有限的收益权和处分权,可以继承。1999年《建设部关于进一步推进现有公有住房改革的通知》中对此有过解释“对职工已按标准价购买的住房,要鼓励职工在自愿的基础上按成本价补足房价款及利息。职工按成本价补足房价款及利息后,住房产权归职工个人所有。”

  根据《物权法》的规定,房屋产权以登记为准,既然房主现在是你,你就是该房屋的合法产权人,与其他人无关。

  房改房是参加房改的产权房,来源有的是单位的,有的是使用权的,在购买是若是产权的就要交土地出让金,这个多少根据原产权的百分比不同,若是使用权的就要按工龄去买取。福利房多半是产权房,是单位分配给个人的福利用房。

  我国现行政策鼓励职工购买住宅,承认福利房归购买者个人所有。1994年7月《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》第21条规定,“职工以成本价购买的住房,产权归个人所有,一般住用5年后可以依法进入市场,在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后,收入归个人所有。职工以标准价购买的住房,拥有部分产权,即占有权、使用权、有限的收益权和处分权,可以继承。产权比例按售房当年标准价占成本价的比重确定”。1999年2月10日,建设部《关于进一步搞好公有住房出售工作有关问题的通知》再次明确:“对已按标准价出售的公有住房,各地要制定切实可行的措施办法,鼓励购房职工在自愿的基础上按成本价补足房价款及利息后,产权归个人所有” 。 

房改房的法律依据


  1.《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》(国发【1994】43号)94-07-18

  2.《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》(国发【1998】23号)98-07-03

  3.《建设部关于进一步推进现有公有住房改革的通知》(建住房【1999】209)99-08-13

  4.《北京市已购公有住房上市出售实施办法》北京市人民政府03-02-18  

房改房交易风险


  房改房交易中常见的五种风险:
警惕房改房交易风险
  警惕房改房交易风险

  一、 了解产权可靠性

  确认产权的房主是否与卖房人是同一人,可到房管部门查询产权证的真实性,要确认原单位是否允许转卖并了解房屋的性质。一定要确认原单位是否同意出让,因为大部分公房进行房改时原单位都保留优先回购权,并了解是否已经按成本价补足分摊费用。

  二、确认登记的面积、使用期限

  在房产证中,包括建筑面积、使用面积和户内实际面积;产权证上一般标明的是建筑面积、户型、土地使用期限、是否已补分摊。另外,土地出让金也是房改房必须交付的一项相关费用,这是由原业主支付的。

  三、清楚房屋背景与周边环境

  买家须了解该房改房是否欠交物业管理费以及水电煤气费用,或者房屋是否抵押给银行,可向管理处或就近的居民了解情况。如有配套设施的,要现场使用以确认是否有损坏,观察户内外电线是否有老化现象,“三表”是否出户,电话线的接通情况,是普通电话还是宽频,小区绿化保安情况以及住宅电梯质量等。

  四、确定房价的合理性

  通过对市场上房屋买卖交易信息反复比较判断房屋的价值,买家还要多留意媒体信息、广告、宣传,然后与自己所意属的房屋进行比较。还可委托诚信中介公司或评估事务所进行评估,让双方达成合理的房价。

  五、慎重办理交易过户手续

  办理交易过户手续是房屋买卖的最后环节也是最重要的一关,不要轻易先交钱再过户或者先过户再交钱。付款和交楼时间也是一个很重要的问题,建议买卖双方可以考虑将房款放在双方都信得过的单位(如有口碑的中介公司)代为保管,等过户手续完成后,再将相应房款交回卖方。

  值得注意的是,产权过户须报经房屋土地管理部门办理完毕才算是完成过户手续,有关代理行(中介方)、律师、公证的保证或口头协议都不算已完成交易过程。对买方来说,产权过户手续完成后房屋产权才真正属于购买方,在此之前,卖方随时可能毁约。

  另据中介公司介绍,房改房上市交易的手续比一般的二手楼交易程序多了一条,即原业主夫妻双方带房产证、身份证原件去房改办申请上市,经过鉴定,拿到上市审批方可按二手房交易程序进行交易。  

购买房改房注意事项


  购买房改房时应该注意的问题

  (1 )房改房的权属。

  根据售房单位的性质,有一些单位的房屋只允许自己单位的员工购买和居住,而不允许这些房屋进行二次交易,其中有涉及国家安全、保密的特殊部门的住住,党政机关、科研部门及大专院校等单位在机关办公、教学、科研区内的央产房,原产权单位认为不宜公开上市出售的,可向交易办公室备案、在职工住房档案中注记,该类住房可接规定向原产权单位腾退,也町在原产权单位职工范围内进行交易。因此购房者在购买房屋时,一定要首先了解房屋的原产权单位是谁,最好看一下售房者与原单位签署的《公有住房买卖合同》,看此房是否可以对外出售。

  (2 )原产权单位的优先购买权。

  在房改过程中,很多单位都与职工在《公有住宅出售》合同中做了一些特殊约定,比如将来房屋出售时单位有优先购买权等(规定住满5 年内容的除外),但此处的优先购买指的是同等价格下的优先购买权。罔此购房者要注意查看《公有住宅出售合同》,看其中是否有限制交易的情形,必要时最好让卖方出示原产权单位放弃优先购买权的证明。

  (3 )房改房中超标问题。

  房改房是单位给予员工的福利,面积是根据员工的行政级别、工龄等因素确定的,在二次转让时如原产权单位认定超标,则必须先将超标问题处理完毕才可上市交易。因此购房者所购买的房屋只能是超标问题已经处理的房屋。


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