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阅读 1946 次 历史版本 0个 创建者:hcl112233 (2012/7/11 15:12:07)  最新编辑:hcl112233 (2012/7/11 15:12:07)
产权式酒店
拼音:Chǎnquán shì Jiǔdiàn (Chanquan shi Jiudian)
产权式酒店
       产权式酒店

  产权式酒店,即业主通过购买酒店的全部产权后通过委托经营公司租赁获取一定回报的置业模式。一般由开发商以房产销售模式将酒店客房的独立产权出售给投资者,再由投资者将客房委托给酒店管理公司统一经营,从中获取投资回报,多数项目附赠投资者每年几十天的免费入住权。此类酒店一般以休闲度假为主题,但也有的偏商务风格。它结合了星级酒店与小户型的经营模式,不仅具有酒店的完善的配套服务,还具有了小户型的产权方式。 



产权式酒店起源和发展


  产权式酒店起源于20世纪60年代的法国阿尔卑斯地区。20世纪70年代,欧美国家的国民经济取得了巨大的发展,中产阶级成为社会主流。在旅游创新过程中,为满足这个阶层对旅游产品的需要,法国阿尔卑斯山脉地区出现了第一批产权式酒店,随后迅速向欧美、加勒比海地区以及太平洋地区发展,风行于世界一些著名旅游城市和地区。如美国夏威夷加利福尼亚佛罗里达亚利桑那以及澳大利亚黄金海岸等,此种模式经过数十年发展,已成为一种被世界广泛接受的房产和旅游投资品种。酒店的出租率较高,一般都在40%以上。
产权式酒店度假酒店
  产权式酒店度假天堂

  西方产权式酒店的成熟发展基于以下条件:其一是西方国家中产阶级的崛起,形成了庞大的客户群。其二是产权式酒店所在地有足够的观光、康乐等旅游资源,可以供客人休闲度假。国外的产权式酒店多建在具备3S(阳光、海滩、海水)条件的地区,或者是自然风光独特、运动健身设施齐全的地区。其三,一个重要因素就是国外分时度假消费的配套。分时度假交换制度同产权式酒店相结合后,无疑使产权式酒店有了更大的诱惑力,可以实现一地投资异地享受。

  目前,产权式酒店这种新颖的酒店经营方式和私人投资方式已经在世界范围内发展起来。全球产权式酒店1986-1995年年平均增长15.8%;1980年,全球500个旅游目的地有15.5万个家庭购买了产权式酒店;到1995年,全球81个国家4000个旅游目的地有35万个家庭购买了产权式酒店。上世纪80年代到90年代初,全球引入产权式经营的旅游目的地的数量增长了6倍,上世纪90年代初,全球产权式酒店销售收入已达40亿美元,到2000年上升到300亿美元。所有这些信息都表明,产权式酒店必将成为旅游发展尤其是酒店业发展过程中一种重要的经营创新模式。

  中国发展情况

  在中国内地,产权酒店从1995年开始流行,最先引入产权式酒店模式的是海南省三亚市,后来北京上海广州深圳青岛北海桂林珠海昆明等地均开始出现各种形式的产权酒店,经过一段时期的发展并呈现出旺盛的势头,新酒店接连开张,给人以市场大有可为的感觉。产权式酒店这种新的酒店经营业态在中国萌生之后的几年时间里,经历了萌芽、发展、失败的历程。 

产权式酒店属性


  产权式酒店有旅游业和房地产业的双重属性,作为面向消费者的酒店,它是旅游业的配套产品,提供住宿、餐饮、娱乐、商务等服务项目;而作为面向投资者的产权开发商,又具有房地产商的众多个性,提供产权服务、物业管理、委托经营等。因此,从产权式酒店的开发商角度分析,必须沿着旅游产业和房地产业两条思路运作。而这种模式正契合了产权式酒店的本质,又迎合了消费者的投资利益。  

产权式酒店优势


  总体来讲,产权式酒店作为一种新型的房产投资和消费模式,符合现代经济资源共享的基本原则,从开发商的角度来讲,产权式酒店能够调动社会资源,顺利完成酒店建设,同时及时实现投资资金回笼;从经营者的角度,稳定的客户群体成了酒店经营的保证;从购房人的角度来讲,产权式酒店为他们提供了一种高尚而现实的生活方式,打开了一道投资的大门;从银行的角度来讲,产权式酒店也因为其稳的经营模式而成为一项低风险的业务。 

产权式酒店运作模式

产权式酒店
      产权式酒店

  产权式酒店比较成熟的的运作模式如下:

  首先,由投资者与开发商签订房屋买卖合同,这些与普通商品房买卖是相同的,投资者支付购房款依法取得酒店房间的所有权。

  其次,投资者与酒店管理公司签订房屋租赁合同或者委托经营合同,将房屋出租或委托给酒店管理公司,约定由酒店管理公司负责酒店经营,投资者收取租金或分享经营收入,或者获得一定时间的免费入住权作为报酬,等等。不同的产权式酒店提供的回报方式有所不同,如有些产权式酒店提供固定投资回报率,另加部分酒店经营利润;有些则提供免费居住天数;有些则要求只提供酒店经营利润,不提供其他回报。

  再次,由于投资者普遍对产权式酒店的经营风险存在疑虑,开发商为增强吸引力,往往引入专业担保公司,为投资者的收益提供一定条件的担保,约定在保证期间,若权益人回报率低于承诺时,权益人有权在保证期间和保证范围内要求保证人承担保证责任。

  最后,有些开发商为消除投资者的投资顾虑,在销售时即设计好了退出机制,投资者购房后满一定年限的,可以以一定价格将所购房屋再出售给开发商或酒店管理公司,开发商或酒店管理公司保证回购。  

产权式酒店类型


  目前国际上常见的产权式酒店大致有三种类型:

  时权酒店,即有约定期地使用酒店客房的权利,是将酒店的每个单位分为一定的时间份(如:一年产值51周,共51个时间份),出售每一个时间份的使用权。消费者拥有一定年限内在该酒店每年一定时间(如一周)的居住权;

  住宅型酒店,即投资者购买后可以先委托酒店经营,到一定期限转为自己长期居住的客居住宅;

  投资型酒店,即作为投资行为,逐年取得约定的回报,并期待着增值回收投资。 

产权式酒店投资  

投资优势

  投资产权式酒店具有以下众多的优势,与传统的住酒店以及传统的房地产投资有着本质的区别:
产权式酒店投资
     产权式酒店投资

  (1)拥有50年产权,可自由买卖;

  (2)委托酒店管理公司统一经营,可自由长期在酒店居住或安排其客人使用;

  (3)每年税后4.5%、5.5%的投资回报,属于较高回报率的投资类型;

  (4)物业管理公司根据协议以固定值给予回报,保持了业主收入的稳定性;

  (5)享受免费入住权、酒店消费卡等五星级酒店拥有的全部服务。  

投资风险特征

  1、有的产权式酒店档次和定位不准确,不是太低就是太高,可能在价格上有一定的优势,但从长远角度讲,它根本不具备投资价值。开发商只是在炒作一种概念,通过精心的包装、策划,希望早日出售回收资金。而一些盲目看好酒店投资物业的购房者不考察清楚就会上当受骗,每月要支付银行的按揭还款和较高的物业费。

  2、有些项目五证不全,甚至是乡产权、村产权,再加上开发商本身实力不够,没有估计好开发和经营中的困难,一旦出现了资金周转、延时交房等问题,开发公司就临阵退出,让银行和购房者都承受巨大损失。

  3、一般来说,出租年限长可令回报更长期稳定,也有利于酒店气氛和品牌的形成。可是,面对市场上产权式酒店项目打出每年6%以上的回报率,购买前一定要考虑好该项目是否具备长期出租的可能,租金是否受季节影响。开发商所说的收益,是否还要交纳房产税营业税及其他附加税款。  

投资五大风险

  由于我国至今未出台专门规范产权式酒店(商铺)的法律法规,长沙市处置非法集资联席会议办公室依据《房地产广告发布暂行规定》关于“房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容,不得含有升值或者投资回报的承诺”,及国务院处置非法集资部际联席会议《处置非法集资工作操作流程(试行)》的有关规定,提醒产权式酒店(商铺)投资有五大风险。

  一是政策风险。在投资年限内,如果政府出台相关政策,对此类物业及投资模式进行明令禁止,就意味着投资存在收回损失风险;

  二是市场风险。随着其他投资渠道的日益健全,势必分流“产权式酒店(商铺)”的投资人群,这将为投资者带来无法预估的市场风险;

  三是法律风险。根据我国现行法律,房地产合同中没有明确约定会所、配套设施权属的,一般所有权归开发者所有,但对使用权能的范围没有明确的界定。其次,委托管理合同存在着极大的漏洞,担保和退出机制都不健全。产权式酒店(商铺)的开发商或管理方无法从法律上真正保障投资者的合法利益;

  四是经营风险。一方面,正常的酒店(商铺)经营利润有限,加之酒店(商铺)经营的不确定因素较多,有可能出现开发商无力兑现投资回报的风险。另一方面,有的开发商采取各种方式挪用投资资金,造成酒店(商铺)经营陷入困境,投资人的投资回报无法兑现;

  五是诚信风险。因经营信息不对称、不公开、不透明,如果开发商恶意欺诈,投资者投资回报就没有任何保障。  

投资建议

  投资要关注可持续发展

  产权式酒店档次定位很关键。档次太低,吸引不到客源;而档次太高,高档客源太少,酒店管理成本过高,得不偿失。一般旅游休闲客人最喜欢3-4星级的酒店。

  多多增添开放式娱乐设施。产权式酒店的公建配套设施不仅仅是为酒店投资业主服务,更应该面向整个旅游市场、面向公众开放,这样才能挽留人气、调动人气。

  开展多元化经营,尽一切可能满足客人需要。与商务型的酒店相比,面向旅游休闲业的产权式酒店,除了在价格和服务上有自己的鲜明定位外,还应该围绕旅游业,展开多种服务或经营。

  规模经营投资有保障

  对于有意购买产权酒店的投资者来说,应该按照酒店的标准来考察一个产权酒店是否值得投资,是否物有所值。投资者首先要清楚的是,产权酒店必须是个酒店,开发商只有按照酒店而不是一般房地产项目的运作模式来操作,才能确保酒店将来经营能够盈利,也才能保证投资者的回报。

  如某些大酒店,按国家星级旅游涉外宾馆标准装修建造,经过几年的精心经营,使得酒店客房出租率基本保持在85%以上。良好的客房出租率及良好的企业信誉,解除了投资者对物业品质,承诺回报的兑现及将来自主经营的困惑。而且,为了避免出现突发事件,酒店的开发商准备了5000万元的风险准备金。这就意味着,一旦遭遇突发事件,开发商可以在短期内最大限度地保护投资者的利益。


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