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阅读 2241 次 历史版本 0个 创建者:hcl112233 (2012/7/11 13:55:37)  最新编辑:hcl112233 (2012/7/11 13:55:37)
酒店式公寓
拼音:Jiǔdiàn shì Gōngyù (Jiudian shi Gongyu)
酒店式公寓
       酒店式公寓

  酒店式公寓,意为“酒店式的服务,公寓式的管理”,最早源于欧洲,是一种提供酒店式管理服务的公寓,既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式,又吸收了信息时代写字楼的特点,集住宅、酒店、会所多功能于一体,具有“自用”和“投资”两大功效,但其本质仍然是公寓。购买者拥有单元独立产权,既可以自住、出租,也可以转售,是一种既提供酒店专业服务又拥有私人公寓秘密性和生活风格的综合物业。 

 

酒店式公寓起源和发展


  酒店式公寓最早源于欧洲,是当时旅游区内租给游客,供其临时休息的物业,由专门管理公司进行统一上门管理,既有酒店的性质又相当于个人的“临时住宅”。这些物业就成了酒店式公寓的雏形。

  二十世纪中叶,一些发达欧美国家的主要城市,尤其是在美国,经历了巨大的社会变革。这些社会变革带给更多人们以文化和教育的机会,人的流动性更强,家庭结构趋于松散,城市社会居住者的生活方式也产生了很大的变化,随之开始对配有家具的公寓产生需求。而当星级酒店式管理的概念被引进时,更受到那些喜欢“流动”者的广泛欢迎。社会经济飞速发展,人们生活不再拘泥于一个地区。商旅生活的兴起,造就了“酒店式管理、家居式服务”的公寓住宅功能日趋完善。国际标准化的酒店式服务公寓,是结合酒店的管理模式和设施标准,采用公寓房型设计的一种物业经营模式。由于价格低于酒店标准,而服务水准又大大高于普通公寓,因而深受中长期出差的高层人士的欢迎。

  中国发展情况

  在中国,酒店式公寓最早出现在深圳,后来又出现在上海北京等地,据戴德梁行统计,目前上海共有75家酒店式服务公寓,北京的数目则较少,它们主要集中在市中心的高档住宅区内。自1999年以来,随着房地产市场的复苏,酒店式公寓的租金一路上扬,投资回报在8%-10%之间,其较高的投资回报率吸引了众多人的目光。经过十几年的发展,在原有基础上已经形成自己的特点,具有“自用”和”投资”两大功效。  

酒店式公寓目标市场


  酒店式服务公寓的目标市场主要以在华从事商务活动,较长期居住的外国人为主,虽然没有特定的标准,较长期居住的定义一般在4天或以上。这个市场的主要客人有长期在华的商务人士,外企的经营管理者以及正在放长假的家庭来华旅游等。

  酒店式公寓吸引懒人和忙人。在酒店式公寓既能享受酒店提供的殷勤服务,又能享受居家的快乐,住户不仅有独立的卧室、客厅、卫浴间、衣帽间等等,还可以在厨房里自己烹饪美味的家肴。早晨可以在酒店餐厅用早餐;房间由公寓的服务员清扫;需要送餐到房间、出差定机票,只需打电话到服务台便可以解决了,很适合又懒又忙的IT小两口。由于酒店式服务公寓主要集中在市中心的高档住宅区内,集住宅、酒店、会所多功能于一体,因此今后要是出租,价格一般都不低。  

酒店式公寓类型

酒店式公寓
       酒店式公寓

  一般来说,酒店式公寓可以分为商住、商务及新生代酒店式公寓三种类型。  

商务酒店式公寓

  商务酒店式公寓与商住酒店式公寓相比,有更好的商务氛围。大城市CBD及周边地带中大中小型企业聚集,便利的交通、优越的地理位置、齐全的配套设施,从而形成了浓郁的商务氛围。

  目前在许多大型中心城市中,很多项目定在商务酒店式公寓上。因为商务酒店式公寓面对的客户主要是中小型公司。而中小型公司过去都住在办公楼里办公,办公的租金的水平较高,而如果购买商务酒店式公寓的话,大约办公楼七八年的租金足以买下一百多平米的商务酒店式公寓,这些公司就认为买比租更合算。所以目前酒店式公寓一般都以商务酒店式公寓为主。 

商住酒店式公寓

  这类物业基本上具有住的功能,但是由于地处繁华商业地段,因此具备了既可居住、又可商住的价值,所以称之为商住的物业。虽然商住酒店式公寓商务环境还不错,但却没有写字楼、商务酒店式公寓的那种商务气氛。商与住混合在一座楼中,办公环就大打折扣。它只在特定区域内存在,其物业功能模糊,办公、居住混合,环境杂乱。办公的人经常能闻到邻居住户家里飘出的炒菜味;而住户则要面对川流不息的陌生面孔。通讯、网络、物业管理、消防、安全、停车等难以让商、住在这里的客户满意。但由于商住酒店式公寓投入少、成本低、资金回收快、风险相对较低,以中小户型为主,房款总价不高,使其在市场上具有一定的竞争力,甚至从中低档写字楼中抢了一部分市场,这说明商住酒店式公寓受人青睐是有其独特的背景与生存空间的。  

新生代酒店式公寓

  近期,在北京的房地产市场上又出现了一种集酒店、公寓、写字楼三类物业于一体的公寓新品种,即“三合一”的新生代酒店式公寓。新生代酒店式公寓比商住更有氛围比商务更便捷,同时,在同样品质的环境与氛围中,新生代酒店式公寓在生活与工作上又比商务酒店式公寓更便捷。在生活上,新生代酒店式公寓有一般商住酒店式公寓所没有的精装修,全套的品牌家具、电器,再加上商务酒店式公寓所没有的与之相匹配的酒店式高档、体贴、细致的服务项目和全天候商务服务,它可以作为老板或高级员工的日常居住场所,为人们赢得了较多的工作与休息时间。

酒店式公寓特点  

户型

  酒店式公寓的户型,从几十平方米到几百平方米不等,可以满足使用者的个性化需求,在装修上统一为精装修,提供全套的家居设计和电器。对于不同户型也有不同的格调,在服务上根据住户的要求提供酒店式服务的同时,附属设施还增加了银行、会所、小超市等其他项目。 
华业国际中心酒店式公寓样板间实景
华业国际中心酒店式公寓样板

设计

  酒店式公寓项目本身的设计是个性化的,它不能流于一般形式,因为酒店式公寓的客户群是知名跨国企业高级员工、经理、总裁等,它的物业管理是由星级酒店直接管理或有酒店背景的物业公司进行管理,这就消除了房东对物业管理公司水平的怀疑,可以为住客提供高档、到位的各种服务。  

产权

  酒店式公寓业主拥有酒店独立产权。

  投资者通过一次性付款或分期或按揭的方式获取客房的独立产权。目前在市场上还有一种物业就是公寓式酒店,从服务内容上来看,和酒店式公寓没有没有太多差别。本质区别在于:酒店式公寓可将每个客房出售给投资者,投资者拥有产权,可自住、可出租、可转售,所以它是拥有私家产权的酒店,公寓式酒店却没有产权。不过大多数酒店式公寓,投资者在一定期限内只拥有客房的所有权,而没有经营权。  

管理

  酒店式管理。

  酒店式公寓属于酒店的一种,同样提供各种酒店式的服务,如家居清洁、送餐、洗烫衣物、更换被单、叫醒服务,以及各种钟点等服务,就这方面而言,产权式酒店与酒店并无二致。由于酒店式公寓的公共设施均类似酒店,故可以彰显居住者的身份和气派。  

功能

  兼具居住度假与投资两种功能

  酒店式公寓既可以用来居住度假,也可以用来投资,或两者兼而有之。不同的购买者,想法有所不同,同一购买者,在不同的时段用途也有所不同。有的购买者纯粹是用来自住,有的则是用来投资保值。 

酒店式公寓与SOHO的区别


  SOHO的中文含义是小的家居式办公间。它和酒店式公寓有着异曲同工之处,两者均是将居住的概念分别与居家办公、与酒店式服务相结合。但SOHO提供给住户的是较完善的办公空间,其设计的主要功能为满足居家办公的要求。除了功能有差异外,它也拥有物业的所有权、收益权和相对自由的使用权。在面积分割、投资自用上,它和公寓式酒店、酒店式公寓没有什么不同,同样是为中小投资者打造的一种过渡产品。

  酒店式商务式公寓这是一种将酒店式公寓与SOHO相结合并全新演绎的新产品。它在充分考虑了满足各种商务个性化需求的同时,也将满足人们对高档住宿的要求。它将居室分为居住与办公两大区域,既具备了酒店式公寓的高档生活区,又满足了SOHO的高级商务区,同时还配备了五星级俱乐部。更引人注目的是增加了全新概念的24小时商务中心,可以享受到24小时秘书服务、24小时翻译服务以及24小时会议服务,为用户创造一个超5A级的办公场所。 

酒店式公寓优势和劣势

优势

  酒店式公寓能在竞争激烈的租赁市场上有一席之地,是因为酒店、用于出租的高档公寓以及酒店式公寓各自存在优势和缺陷,满足了市场的不同需求。酒店提供了周到的客房服务和完善的配套设施,但是其客房面积偏小且功能简单,没有厨房和客厅,不适合长期居住。高档公寓虽房间内部功能齐全,但外部的配套设施匮乏,没有酒店式的服务,给高端商务人士的生活带来不便。
酒店式公寓
      酒店式公寓


  酒店式公寓则结合了以上两种物业的长处:提供的客房面积偏大,一般在80-200平米之间,能享受家庭式的居住布局:客厅、卧室、厨房和卫生间一应俱全,保持了“居家”的私密性和温馨生活氛围;高档的酒店式公寓一般统一装修,其物业管理由星级酒店直接管理或有酒店背景的物业公司进行管理,提供的服务业很完善,除了每周两次免费的定期打扫以外,还提供付费的菜单式服务;配套设施齐全,一般都建有专门的会所,其中包括健身房、游泳池、桑拿房、网球场等;而且就单位面积租金来算,它也是比较经济的。 

劣势

  从经济性来讲,就产品的供应方来讲,每层空间的大分割量增加了小户型的造价成本,包括重新安装管道(水、电、煤)、增加消防通道等;就需求方而言,由于户型不规则,造成使用率较低。从舒适性来说,暗卫出现,影响居住生活的舒适度;在技术指标控制范围内,开发商选择利润最大化的设计原则,于是,在有限空间分割出更多个单元,导致小户型在设计上对生活实用性的考虑较少,其格局更接近于家庭旅馆。从实用性来说,每天上、下班大量人流上、下电梯,等待极不方便。从观赏性来说,因为窗户的增加占据更多外墙面,破坏了原本很规则的建筑立面。从安全性来说,标准层户数的增多,造成居住人群参差不齐;如果增加电梯,会对施工造成隐患。从服务性来讲,因为容积率的制约,服务配套很难跟上等原因。

酒店式公寓产权和经营方式


  目前市场上的酒店式公寓按照产权和经营方式可以分为三种:大产权统一经营,小产权统一经营及小产权非统一经营。

  大产权统一经营的酒店式公寓不是小投资者投资的对象。大产权统一经营的酒店式公寓对资本的要求很高,资金的门栏使得这类酒店式公寓很难允许个人投资者投资,一般都是投资基金或是专业公司在控制。在上文中提到的50 多家酒店式公寓绝大部分是大产权统一经营的,只有极少部分在早期由于开发商回笼资金的要求出售了全部或部分房间的产权,比如古北地区的维也纳广场、金桥地区的碧云花园、徐汇地区的港汇花园等。

  小产权非统一经营的酒店式公寓投资风险较大,投资者需要谨慎。因为非统一经营导致没有统一的管理,使得同一栋楼中的各个小公寓之间存在很大竞争。这类酒店式公寓其实和普通的小户型住宅已经基本没有什么差异,只是挂了酒店式公寓的名字来抬高身价,事实上体现不了酒店式公寓的优势。比如,金桥的非统一经营的酒店式公寓租金和同地区的统一经营的酒店式公寓相比差50%,出租率却也只有50%左右。

  小产权统一经营的酒店式公寓是个人投资者比较合适的选择。在调查中发现,这类酒店式公寓的租金和出租率比大产权的要差一些,但是比小产权非统一经营的要好的多。这类酒店式公寓相对于住宅的优势明显,因而推荐投资者主要去关注这一类型的酒店式公寓。 

酒店式公寓投资 

投资价值

  在地理位置和硬件品质相当、服务配套完整的基础上,酒店式公寓比同档次普通公寓更值得投资。其原因主要在于:

  (1)出租率较有保证。酒店式公寓大多聘请专业的酒店物业管理公司和酒店式公寓管理公司进行管理,他们有广泛的租客源;同时公寓的出租的最短时间可以是一天,最长就没有限制,而住宅一般最少要3个月,它们面对的客户群要比住宅范围广。据统计,上海以长租客为主体的酒店式公寓出租率一般都在90%以上。

  (2)租金要比普通公寓来的高。在普通公寓里,由于各投资者的资金、持房能力不同,投资比例的增加势必导致小业主在出租市场上的恶性竞争。即使最开始的时候住进去的都是高端客户,当只要有一个出租者愿意降低价格引进比较低端的客户的时候,普通公寓就开始进去恶性循环,最后高端客户会慢慢流失。而酒店式公寓统一的经营方式使各业主的经济利益捆绑在一起,管理公司根据收益分成,可以保持物业的整体租价;此外,租客也愿意花比公寓高的价差来和具有同等身份的人住在一起,获得更多的服务和安全保障。

  (3)发展更具持续性。统一经营的方式使得酒店式公寓会比普通公寓更加关注长远的发展,会有自己的推广和营销计划,从而使它们的发展具有持续性。总而言之,投资酒店式公寓比普通公寓要有优势。这可能也是在上海这块到处都洋溢着投资热情的土地上,酒店式公寓能够热卖的主要原因。  

投资风险

  既然大产权的酒店式公寓经营要优于小产权经营,开发商为什么还要分割出售,为什么不选择自己独立经营或是卖给基金呢?原因很简单:一是由于开发商本身实力有限,有回收资金的压力;二是因为基金是整体收购,出的价格通常情况下比较低,而且基金在选择投资物业的时候有一定的衡量标准,要符合他们的要求并不容易。有些开发商为了促进销售,常常会用一些含有虚假性信息的酒店式公寓广告来欺骗投资者,如何不受到这类虚假信息的影响,同时又能不错过好的投资机会对投资者而言是十分重要。

  目前,市场上最常见的推广做法就是在广告中给投资者描绘一幅酒店式公寓投资的广阔前景,年回报率在30%以上等;然后就是承诺在售项目的投资回报率,一般都是年回报率8%左右。根据计算,酒店式公寓由于面积比较大,租约比较长,单位租金相对同档次的酒店要低,虽然出租率比较高,但是在不考虑本身物业升值,经营情况良好的情况下,在去除税收、运营成本、管理费、折旧等以后一般年回报率都在8% 以下,管理公司要做到8% 的年回报是相当困难的。

  这里以上海徐家汇地区中高档酒店式公寓港汇广场为例,其80平方米左右的房间租金价格一般在1800-2400美元/月/套左右(楼层越高,价格越贵),参考其周边二手房价格,假定其出售均价为30000元/平方米计算,在没有去掉税收、折旧以及经营费用的情况下,其毛利率为5.8-7.7%左右。当然,港汇广场由于起租期是半年,其客户以长租客为主,在利润率上比短租经营的要少一些,而且以上也没有计入其提供的服务可能带来的其它部分收入。但从上面这个例子中可以看到,8%的净投资回报率对于大多数酒店式公寓是一个不容易达到的目标。

  以上承诺五年回报每年8%的投资机会可能存在两个陷阱,一是通过承诺回报率把事实上本来值五千的房子,卖到一万元,即使给你五年回报,其实你还是“负资产”。另外,8%回报的合同是和酒店管理公司签订的,和开发商签订的合同是购买房屋产权的合同,出售以后开发商就和酒店式公寓经营完全脱离了关系,没有担保的责任。合同上的违约责任虽然写的好,但到时如果出现酒店式公寓经营不善的情况,酒店管理公司有没有支付能力就是另外一回事了。 

投资合同注意事项

  对于避开市场中的一些风险,只能提醒酒店式公寓的投资者在签订合同的时候需要重点注意以下一些问题。

  (1)合同的对象是谁?

  谁和你签合同是非常重要的,他们是违约责任的承担者。因为谁都不能保证酒店式公寓的经营一定能取得预期的成功,一旦出现违约,违约责任的承担者有没有能力承担在合同中提到的责任就会成为关键。简单的讲,选一个有能力承担违约责任的对象签合同。可以是开发商,也可以是品牌的酒店管理公司。

  (2)有没有严格的约束产权人行为的条款?

  产权人多了,就容易会出现各行其事的局面,如果没有严格的约束,这样的酒店式公寓也就统一经营不起来。基本上在合同中应该规定,产权人除了保留享有收益的权利以外,其余的都要授权给经营管理者。

  (3)经营管理公司有名吗?

  好的品牌经营管理公司对酒店式公寓经营成功的重要作用在上面已经谈到很多了。这里再要说明的是品牌的经营管理公司不管是在合作对象的选择上,还是在酒店式公寓位置的选择上,都会有比较苛刻的标准。他们能看好的物业,一般做成功的机会要大的多。另外,出于对品牌维护的考虑,他们也不会轻易违约。

  (4)有合适的退出渠道吗?

  大家都知道,不是所有的投资者都愿意把这些钱都一直放在酒店式公寓的投资里面,合理的退出渠道是很重要的。退出的方式常见的有两种:经营方允许酒店式公寓在二手市场上交易,但是新的产权所有人必须和经营方签订合同以维持统一经营;经营者或开发商承诺每过一定的年限就以一定的价格回购一定比例的客房,使它最终走向大产权统一经营。  

酒店式公寓发展前景


  酒店式公寓是投资置业者的上选,尤其是异地置业的首选。因为此类投资对多数人来讲,是有超值回报空间的。通常,酒店的租金要比公寓高30%,而酒店式服务公寓单位小、好管理、易出租等特点是其他物业项目难以比拟的。不过,高档次项目所占用的资金相对较多,回报的周期相对较长,因此较适合中长线的投资者。


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