网络百科新概念
提示
 正文中的蓝色文字是词条,点击蓝色文字可进入该词条页面;
 正文中的红色文字是尚待创建的词条,点击红色文字可进入创建词条页面;
 欢迎参与词条创建或编辑修改!人人为我,我为人人。共同建设中文百科在线,共创知识文明!
zwbkorg
关注微信,获取更多信息
阅读 3897 次 历史版本 0个 创建者:hcl112233 (2012/7/11 9:24:34)  最新编辑:hcl112233 (2012/7/11 9:24:34)
回购房
拼音:Huígòu Fáng (Huigou Fang)
回购房
          回购房

  所谓“回购房”,是指房产商在楼盘销售时,承诺按一定的收益率给予购房者回报,并在一段时间后按约定的价格回购房产。这样投资人既能获得稳定的回报,遇到房价下跌时又可及时规避风险。其较高的收益和看似低的风险吸引了不少投资者的目光。但相关律师提醒投资人,投资“回购房”并非没有风险,而化解风险的较好方法是由独立的第三方提供担保。

  

回购房与商品房的区别


  回购房是指房产商在楼盘销售时,承诺按一定的收益率给予购房者回报,并在一段时间后按约定的价格回购房产。这样的房屋是回购房。购买时要看开发商的经济状况。购买风险大。

  商品房原是指房地产开发经营企业,经批准用于市场出售而建造的房屋称为商品房。商品房按销售对象可分为内销商品房和外销商品房。内销商品房是指房地产开发企业通过实行土地使用权出让形式,经过政府计划主管部门审批,建成后用于在境内范围(目前不包括香港、澳门特别行政区和台湾)出售的住宅、商业用房以及其他建筑物。外销商品房是指房地产开发企业按政府外资工作主管部门的规定,通过实行土地批租形式,报政府计划主管部门列入正式项目计划,建成后用于向境内、外出租的住宅,商业用房及其他建筑物。 

合同回购房的三大风险


  新政持续,开发商肩头的经济压力逐步增大,尤其是那些投资客密集,靠炒高楼价支撑的远郊区域,其房产价格严重偏离实际价值,比如说北京的通州地区,这些地区远离市区,根本不是刚需族的置业首选,但是房价却丝毫不比市区逊色,在楼市调控加码的时候抗跌性自然是最差的,这些地区呈现量价齐跌的现象。
回购房选房活动
     回购房选房活动

  开发商想要打破观望僵局,但是又不敢大规模公开降价,毕竟降价的风险过大,对公司的利润会造成极大的损伤。银行则根据国家的宏观调控措施,紧缩房贷,并且加紧了对地产行业贷款的审批和房贷,这样以来房地产开发商企业基本很难从银行融资了,而想要顺利度过地产调控的寒冬,没有资金是不可想象的,一旦面临资金断链,毫无疑问这些开发商会死的很难看,要么破产,要么被其它企业兼并。开发商最现实的手段就是将手头的楼盘尽快套现,这样才可以获得实实在在的资金,想要套现楼盘,降价似乎是唯一的选择,不过现在开发商使用了一种新促销手段,那就是跟购房者签订回购合同,试图通过这一途径打破楼盘成交僵局。

  只要购房者购买开发商指定的楼盘,在约定的期限内,购房者如果想要退房,那么开发商将以每平米加价一两千元的价格回购。表面上看起来这样的买卖很合算,无论房价涨跌购房者都赚钱,几乎是完美无缺,实际上则是隐藏着不少的风险,购房者若是贪图这个好处,自然容易就容易陷入这些购房陷阱。

  首先,此类合同回购的促销房源是指定房源,毫无疑问,这些房源肯定不是最紧俏的,也不是最好的,那些优质房源地产商从来就不愁,都是捂盘翻本的底子。在签订合同的时候肯定会限定回购条件,到了回购的时间期限,若是房价涨了,自然是好,开发商相当于打了一次免费广告,若是跌了,他们总能找出房子和合同的毛病,采取拖延敷衍的态度,消磨购房者的信心和精力,考虑到中国正规途径维权的难度,想要从开发商手里拿回房款可谓是难上加难。

  其次,目前开发商签订这样的合同主要是为了消化那些品质并不好的楼盘,并无价格优惠,主要目的为自己筹集过冬资金,能够顺利挺过寒冬自然是好,若是这个企业在地产业寒冬中破产,或者负责人直接玩金蝉脱壳,将原企业注销,在房地产开发商面临巨大回购压力的时候并不是不可能采取的措施,购房者拿着合同找不到原负责人,没有承担对应责任的主体,找谁要钱去,谁负责回购?回购合同到时候可能就是废纸一张。

  再次,签回购合同的房源总价肯定不会太低,签合同交钱购房后这笔资金就算是囤死了,而回购合同自然是有时间限制的,没有到时候你是无法退房的。在这期间,即使房价大跌,你发现了更好的购房商机,也会因为资金问题而放弃;就算是房源价格保持稳定,等到退房期限的时候,可能已经过去了一年多,光是利息就有不小的数目,开发商就是通过这一方式来将促销作为融资的手段,利息要比银行低得多。

  购房者在面对此类促销房源的时候,必须更加谨慎,紧俏优质房源肯定不会使用这种手段促销,在跟开发商打交道的时候,必须多几个心眼,要确保自己能够顺利保障合同权益,购房符合自身利益的时候再考虑此类房源。  

避免投资回购房的风险


  我国的法律没有明确禁止回购行为,因此,这种销售行为并不违法,购房者也就没有法律上的风险。但律师也提醒购房者,合法的回购合同要得到履行,必须要求房产商有履约的经济保证。如果房产商经营不善,财务状况不佳甚至破产倒闭,到时不能履约,即使购房者能够打赢官司,也无法得到有效执行。

  回购销售实质上是一种变相的融资行为。房产商通过回笼已开发房产项目的资金投入到正在开发或计划开发的项目中。如果操作得当,其融资成本与申请银行贷款成本相差无几。随着央行对房地产项目贷款审批日趋严格,将有越来越多的房产企业另辟融资渠道,也就会有更多的回购销售项目出现。因此,房产业内人士建议有关部门尽快对回购销售方式作出必要的规范,比如根据国外成熟的房地产市场经验,规定必须有独立的第三方,一般是具有较强经济实力的专业担保公司提供担保,以分散风险。

  律师也建议消费者,如果现在就打算投资回购房,最好事先对房产商的实力和经营情况做深入了解,签订相关合同时不妨寻求律师的帮助。  

回购房如何缴纳营业税


  房地产企业销售回购房缴纳营业税的依据是什么?

  《营业税暂行条例》第五条规定,纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产收取的全部价款和价外费用。但是,下列情形除外:……(五)国务院财政、税务主管部门规定的其他情形。

  《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》(财税[2003]16号)规定,单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权,以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。

  单位和个人销售或转让抵债所得的不动产、土地使用权的,以全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额。

  根据上述规定,房地产企业销售回购房,应以全部收入减去回购房的购置原价后的余额为营业额计缴营业税。  

拆迁回购房案例分析


  陈女士结婚后就一直和丈夫梁先生共同居住在梁先生的母亲丁老太承姐的公有住房内。2004年,丁老太承租的这套公有住房拆迁,当时因为陈女士的户口在该公有住房内,且陈女士也实际居住在该公有住房内,所以陈女士作为同住人被列为了拆迁安置人口。

  由于拆迁时,陈女士正患病住院,所以没有参与拆迁。陈女士的丈夫梁先生告知陈女士拆迁是货币安置的,一个人五万块钱,陈女士对此也没有多问。丁老太也没有将陈女士应得的拆迁补偿款给陈女士。之后,陈女士和丈夫梁先生在外借房居住。近日,陈女士的婆婆向陈女士索要身份证,并告知是为了退税之用。经陈女士调查后才得知当初拆迁时丁老太用大部分货币补偿款购买了一套回购房,而这套回购房登记在了婆婆丁老太一人名下。陈女士知道这些事后,就要求入住该回购房,但婆婆不同意。无奈之下,陈女士起诉至法院要求确认其对该回购房享有产权。

  《中华人民共和国民法通则》规定,公民、法人的合法的民事权益受法律保护,任何组织和个人不得侵犯。本案中,由于涉及的是共有住房的动拆迁,依据《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》,拆迁人给予房屋承租人的货币补偿款、安置房屋归房屋承租人及其同住人共有。故陈女士作为同住人对拆迁的货币补偿款、安置房屋享有相应的份额。因为回购房本来就是拆迁安置中的优惠购买房屋,且回购房出资是安置补偿款,所以登记在陈女士的婆婆丁老太名下的回购房中也应有陈女士的份额。现该回购房只登记在丁老太一人名下,明显侵犯了陈女士对回购房所享有的合法权益,故陈女士的诉讼请求应得到法院的支持。

  最终本案在法院的主持下达成调解,该回购房归丁老太所有,丁老太给予陈女士相应的房屋补偿款。


    2
    0
    申明:1.中文百科在线的词条资料来自网友(一些人是某学科领域的专家)贡献,供您查阅参考。一些和您切身相关的具体问题(特别是健康、经济、法律相关问题),出于审慎起见,建议咨询专业人士以获得更有针对性的答案。2.中文百科的词条(含所附图片)系由网友上传,如果涉嫌侵权,请与客服联系,我们将及时给予删除。3.如需转载本页面内容,请注明来源于www.zwbk.org

    词条保护申请

  • * 如果用户不希望该词条被修改,可以申请词条保护
    * 管理员审核通过后,该词条会被设为不能修改

    注意:只有该词条的创建者才能申请词条保护

联系我们意见反馈帮助中心免责声明
Copyright © 2010 zwbk.org 中文百科在线 All rights reserved.京ICP证090285号